Jakie są stawki ryczałtu od najmu w 2026?

Ryczałt od najmu wynosi 8,5% do przychodów 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Dla małżonków złożących oświadczenie limity to 200 000 zł (8,5%) i 12,5% od nadwyżki.

Kiedy trzeba wpłacić ryczałt od najmu?

Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca (za styczeń do listopada). Za grudzień termin wpłaty to 20 stycznia roku następnego. Możliwe są także wpłaty kwartalne dla przychodów nieprzekraczających 200 000 euro rocznie.

Czy najem prywatny podlegał ZUS i składce zdrowotnej?

Nie. Od 2023 roku przychody z prywatnego najmu są zwolnione ze składek zdrowotnych i społecznych (ZUS). Płacisz wyłącznie ryczałt dochodowy.

Czy mogę rozliczyć najem razem z mężem/żoną?

Tak. Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich. Wówczas limit 8,5% wynosi 200 000 zł rocznie zamiast 100 000 zł.

Jak zmienia się stawka przy przychodzie powyżej 100 000 zł?

Do 100 000 zł przychodu płacisz 8,5%. Od 100 001 zł wzwyż płacisz 8,5% od pierwszych 100 000 zł plus 12,5% od kwoty ponad 100 000 zł. Na przykład: przychód 150 000 zł = (100 000 × 8,5%) + (50 000 × 12,5%) = 14 250 zł.

Ryczałt od najmu w 2026 — stawki 8,5% i 12,5%

Opublikowano: 7 kwietnia 2026 Autor: Anna Wiśniewska Kategoria: KPiR i ryczałt

Właściciele wynajmujących mieszkania lub domy muszą co roku zapłacić podatek od przychodów. Ryczałt od najmu to uproszczona forma opodatkowania — poznaj stawki 8,5% i 12,5%, limity przychodów i praktyczne zasady rozliczania w 2026 roku.

Ryczałt od najmu: Co to jest i dlaczego warto go poznać?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, dom lub nawet pokój — obowiązkowy jest podatek od tego przychodu. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania wynajmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt to uproszczona forma — nie odliczasz kosztów, a podatek obliczany jest automatycznie na podstawie przychodów. Nie musisz prowadzić skomplikowanej ewidencji, ale musisz znać zasady wpłat i limity przychodów.

W 2026 roku zasady są takie same jak przez ostatnie lata, ale warto je sobie przypomnieć, szczególnie jeśli wynajmujesz po raz pierwszy.

Dwie stawki ryczałtu od najmu: 8,5% i 12,5%

Ryczałt od wynajmu prywatnego ma progresywną strukturę — mniejsza stawka do określonego limitu, wyższa po jego przekroczeniu.

Stawka 8,5% — do 100 000 zł przychodu rocznie

Jeśli Twoje przychody z wynajmu nie przekroczą 100 000 zł rocznie, płacisz ryczałt w wysokości 8,5% od całej kwoty.

Przykład: Wynajmujesz mieszkanie za 5 000 zł miesięcznie. Roczny przychód to 60 000 zł. Ryczałt roczny: 60 000 × 8,5% = 5 100 zł.

Stawka 12,5% — powyżej 100 000 zł przychodu rocznie

Jeśli Twoje przychody przekroczą 100 000 zł, od nadwyżki płacisz wyższą stawkę 12,5%.

Przychód roczny	Obliczenie ryczałtu	Ryczałt łącznie
60 000 zł	60 000 × 8,5%	5 100 zł
100 000 zł	100 000 × 8,5%	8 500 zł
120 000 zł	(100 000 × 8,5%) + (20 000 × 12,5%)	10 500 zł
150 000 zł	(100 000 × 8,5%) + (50 000 × 12,5%)	14 250 zł

Limity przychodów — kiedy stawki się zmieniają?

Limit 100 000 zł to kluczowa granica. Ale jest ważna zasada dla małżonków.

Dla samotnego właściciela: 100 000 zł

Jeśli wynajmujesz jako osoba samotna, limit do stawki 8,5% wynosi 100 000 zł rocznie. Powyżej tej kwoty stosuje się stawkę 12,5%.

Dla małżonków: 200 000 zł

Jeśli mieszkanie wynajmujecie razem z mężem/żoną, macie możliwość złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków. Wówczas limit wynosi 200 000 zł rocznie dla stawki 8,5%.

Ważne: Oświadczenie musi być złożone do urzędu skarbowego do 31 marca roku podatkowego. To znacznie wydłuża możliwość płacenia niższej stawki.

Kiedy i jak wpłacać ryczałt? Terminy PIT-28

Ryczałt od najmu nie jest częścią PIT-ów rocznych (PIT-36 czy PIT-37). Wpłacasz go oddzielnie, miesięcznie lub kwartalnie.

Terminy wpłat — co miesiąc do 20. dnia

Standard to wpłaty miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca:

Przychód ze stycznia → wpłata do 20 lutego
Przychód z lutego → wpłata do 20 marca
...i tak dalej każdy miesiąc
Przychód z grudnia → wpłata do 20 stycznia roku następnego

Możliwość wpłat kwartalnych

Jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 EUR (około 860 000 zł), możesz wpłacać ryczałt co kwartał:

I kwartał: do 20 kwietnia
II kwartał: do 20 lipca
III kwartał: do 20 października
IV kwartał: do 20 stycznia roku następnego

Gdzie wpłacać ryczałt?

Ryczałt wpłacasz na konto urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania. Numer konta znajdziesz:

Na stronie urzędu skarbowego (kis.gov.pl)
W pismach z urzędu skarbowego
W systemie e-PIT

Czy wynajm jest zwolniony ze składek ZUS?

Tak. Od 2023 roku przychody z prywatnego wynajmu są całkowicie zwolnione ze składek zdrowotnych i społecznych.

To oznacza, że:

Nie płacisz składki ZUS
Nie płacisz składki zdrowotnej
Płacisz wyłącznie ryczałt dochodowy (8,5% lub 12,5%)

To wielka zmiana w stosunku do lat poprzednich, kiedy wynajm był opodatkowany bardziej niż inne formy przychodów. Dziś wynajm prywatny jest faktycznie najniżej opodatkowany dla właścicieli.

Praktyczne przykłady: Jak obliczyć swój ryczałt?

Przykład 1: Wynajęcie mieszkania za 5 000 zł miesięcznie

Roczny przychód: 5 000 zł × 12 m-cy = 60 000 zł Stawka ryczałtu: 8,5% (przychód poniżej 100 000 zł) Roczny ryczałt: 60 000 × 8,5% = 5 100 zł Miesięczna wpłata: 5 100 ÷ 12 = 425 zł

Przykład 2: Dwa mieszkania wynajęte za 8 000 zł łącznie miesięcznie

Roczny przychód: 8 000 zł × 12 m-cy = 96 000 zł Stawka ryczałtu: 8,5% (przychód poniżej 100 000 zł) Roczny ryczałt: 96 000 × 8,5% = 8 160 zł Miesięczna wpłata: 8 160 ÷ 12 = 680 zł

Przykład 3: Wynajęcie mieszkania za 10 000 zł miesięcznie (przychód powyżej 100 000)

Roczny przychód: 10 000 zł × 12 m-cy = 120 000 zł Stawka progresywna: - Do 100 000 zł: 100 000 × 8,5% = 8 500 zł - Ponad 100 000 zł: 20 000 × 12,5% = 2 500 zł Roczny ryczałt razem: 8 500 + 2 500 = 11 000 zł Średnia miesięczna wpłata: 11 000 ÷ 12 = ~917 zł

Rozliczenie dla małżonków: Oświadczenie o opodatkowaniu

Jeśli mieszkanie jest wspólnością małżeńską, możecie zdecydować się na korzystniejszą formę rozliczenia.

Wariant 1: Każdy rozlicza swoją połowę

Jeśli każdy wykazuje 50% przychodu, każdy płaci podatek od maksymalnie 50 000 zł rocznie (połowa z 100 000 zł limitu). To może być mniej korzystne dla wysokich przychodów.

Wariant 2: Całość rozlicza jedno małżonka (korzystniejsze)

Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie o wyborze wspólnego opodatkowania. Wówczas:

Przychód całego wynajmu wykazuje jedno małżonka
Limit 8,5% wynosi 200 000 zł rocznie (zamiast 100 000 zł)
Stawka 12,5% stosuje się dopiero od 200 001 zł

Przykład korzyści: Wynajmujesz mieszkanie za 15 000 zł miesięcznie (180 000 zł rocznie). W wariancie indywidualnym każdy płaci podatek od 90 000 zł. W wariancie wspólnym — cały przychód 180 000 zł opodatkowany je stawką 8,5%, co jest korzystniejsze.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę odliczać koszty wynajmu od ryczałtu?

Nie. To jest główna cecha ryczałtu — brak możliwości odliczania kosztów. Podatek wynosi 8,5% lub 12,5% od całego przychodu, niezależnie od tego, czy masz koszty (remonty, media, ubezpieczenie) czy nie. Jeśli koszty są wysokie, możesz rozważyć zmianę formy na KPiR (przychód minus koszty, 19% podatek dochodowy).

Co jeśli zmienię stawkę wynajmu w trakcie roku?

Jeśli zwiększysz czynsz (np. od lipca), wykazujesz faktyczne przychody z każdego miesiąca. Ryczałt obliczasz na podstawie rzeczywistych przychodzi — styczeń-czerwiec przy starej stawce, lipiec-grudzień przy nowej.

Czy mogę mieć więcej niż jedno wynajęte mieszkanie?

Tak. Wszystkie przychody z wynajmu (wszystkie mieszkania, domy, pokoje) sumują się w jeden limit 100 000 zł / 200 000 zł dla małżonków. Na przykład: dwa mieszkania po 6 000 zł = 72 000 zł rocznie, liczą się razem.

Co się stanie, jeśli zapomniałem wpłacić ryczałt?

Grozi Ci opóźnienie w wpłacie i odsetki naliczane od pierwszego dnia opóźnienia. Stawka odsetek to stopa redyskontowa NBP + 100 bps. Przy opóźnieniu wyższe niż 30 dni, grozi także kara za nieterminową wpłatę podatku (100-150 zł za każdy miesiąc opóźnienia, min. 50 zł). W razie potrzeby możesz ubiegać się o odroczenie lub rozłożenie na raty.

Czy małżonek pracujący na etacie może być stroną ryczałtu?

Tak. Forma rozliczenia wynajmu (ryczałt) nie zależy od zatrudnienia drugiego małżonka. Nawet jeśli jedno małżonka pracuje na etacie, drugie może wykazywać przychód z wynajmu na ryczałcie.

Jak zmienić się na inna formę opodatkowania, jeśli ryczałt nie jest dla mnie dobry?

Od 2023 roku wynajm prywatny można rozliczać wyłącznie na ryczałcie — nie ma wyboru. Jeśli chcesz użyć innej formy (np. KPiR), musisz zarejestrować wynajm jako działalność gospodarczą i wybrać tę formę.

Anna Wiśniewska

Wiek: 38 lat

Wykształcenie: Magister finansów (Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu), specjalizacja w opodatkowaniu osób fizycznych

Doświadczenie: 14 lat w doradztwie podatkowym dla przedsiębiorców i osób wynajmujących nieruchomości

Anna specjalizuje się w optymalizacji podatków dla właścicieli wynajmowanych nieruchomości. Pracowała w kilku biurach rachunkowych i samodzielnie konsultuje właścicielom mieszkań oraz małych firm. Zna wszystkie niuanse ryczałtu od najmu i zmian legislacyjnych w tym zakresie.