Usługi budowlane w UE 2026
art. 28e i miejsce opodatkowania — reverse charge, rejestracja w innym kraju

Reguła ogólna (art. 28b) vs wyjątek (art. 28e)

Miejsce świadczenia usługi decyduje o tym, w którym kraju powstaje obowiązek podatkowy VAT. Ustawa o VAT przewiduje dwa główne mechanizmy:

Art. 28b — zasada ogólna (B2B): miejscem świadczenia usługi dla podatnika jest kraj nabywcy. Mechanizm odwrotnego obciążenia: nabywca rozlicza VAT u siebie, dostawca wystawia fakturę bez VAT z adnotacją „reverse charge". Transakcja ujmowana w informacji VAT-UE (część E).

Art. 28e — wyjątek dla nieruchomości: miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest kraj położenia nieruchomości — niezależnie od statusu nabywcy (B2B czy B2C) i niezależnie od jego siedziby.

Praktyczna różnica:

• Usługa IT z Polski do niemieckiej spółki — art. 28b, kraj nabywcy = Niemcy, reverse charge u niemieckiej spółki, w polskiej VAT-UE jako usługa,
• Usługa budowlana z Polski na budowie w Berlinie — art. 28e, kraj nieruchomości = Niemcy, opodatkowanie w Niemczech, NIE ujmuje się w VAT-UE.

Co to są „usługi związane z nieruchomościami”

Definicja w art. 28e ustawy o VAT obejmuje usługi:

• Świadczone przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami,
• Zakwaterowania w hotelach i podobnych obiektach,
• Użytkowania i używania nieruchomości,
• Przygotowywania i koordynowania prac budowlanych — usługi architektów, nadzór budowlany.

Rozporządzenie wykonawcze UE 282/2011 (art. 31a) precyzuje, że usługa jest „związana z nieruchomością" jeśli ma wystarczająco bezpośredni związek z konkretną nieruchomością. To znaczy:

• Wywodzi się z nieruchomości i ta nieruchomość jest elementem centralnym usługi,
• Albo dotyczy zmiany prawnego lub fizycznego stanu nieruchomości.

Klasyczne usługi związane z nieruchomościami:

• Opracowanie planów budynku dla konkretnej działki (architekt),
• Nadzór budowlany na miejscu, ochrona budowy,
• Wznoszenie i rozbiórka budynków i części budynków,
• Budowa rurociągów, sieci kanalizacyjnych, gazowych, wodnych,
• Prace ziemne, rolnicze (orka, siew, nawadnianie, nawożenie),
• Instalacja systemów wbudowanych na stałe (klimatyzacja, alarmy, panele słoneczne),
• Remonty, modernizacje, wykończenia.

Status B2B — mechanizm odwrotnego obciążenia

Najczęstsza sytuacja: polska firma budowlana świadczy usługi dla podatnika VAT (firmy) w innym kraju UE, na nieruchomości w tym samym kraju.

Przykład 1. Polska firma „BudPol" świadczy roboty wykończeniowe dla niemieckiej spółki „BauBerlin GmbH" na budynku biurowym w Berlinie. Wartość: 50 000 EUR.

Rozliczenie:

1. Miejsce świadczenia: Niemcy (kraj nieruchomości, art. 28e),
2. Mechanizm: odwrotne obciążenie — niemiecka spółka rozlicza VAT u siebie,
3. Polska firma wystawia fakturę bez kwoty i stawki VAT, z adnotacją „Reverse charge — art. 196 dyrektywy 2006/112/WE" lub „odwrotne obciążenie",
4. W polskiej ewidencji VAT: ujmuje się jako świadczenie usług poza terytorium kraju (kolumna w JPK_V7M dla usług poza UE/PL),
5. NIE ujmuje się w informacji VAT-UE (zob. niżej).

Polska firma nie odprowadza polskiego VAT, ale powinna zarejestrować się do VAT-UE (art. 28b dla innych usług świadczonych za granicę) — choć dla art. 28e nie jest to bezwzględnie wymagane.

Co jeśli nabywca jest z innego kraju niż nieruchomość

Mniej oczywista sytuacja: usługobiorca ma siedzibę w jednym kraju UE, a nieruchomość znajduje się w trzecim kraju.

Przykład 2. Polska firma „BudPol" świadczy usługi dla niemieckiej spółki, ale roboty wykonywane są na nieruchomości w Czechach.

Miejsce świadczenia: Czechy (kraj nieruchomości). Możliwe są dwa scenariusze:

Scenariusz A — polska firma rejestruje się w Czechach:

• Polska firma zakłada rejestrację VAT w Czechach (DIČ — Daňové identifikační číslo),
• Wystawia czeską fakturę VAT z czeską stawką (21%),
• Odprowadza czeski VAT do czeskiej skarbówki,
• W polskiej ewidencji VAT: brak — transakcja nie podlega polskiemu opodatkowaniu.

Scenariusz B — niemiecki nabywca rejestruje się w Czechach:

• Niemiecka spółka „BauBerlin" rejestruje się do VAT w Czechach,
• Polska firma wystawia fakturę bez VAT z reverse charge na rzecz niemieckiej spółki z czeskim numerem VAT,
• Niemiecka spółka rozlicza czeski VAT u czeskich władz.

Wybór scenariusza zależy od umowy stron. Rejestracja w obcym kraju VAT to istotny koszt administracyjny (do 1000-3000 EUR rocznie + tłumacz przysięgły) — często bardziej opłaca się scenariusz B.

Usługi dla osób fizycznych (B2C) — obowiązek rejestracji

Gdy usługobiorca to osoba fizyczna nieprowadząca działalności, mechanizm odwrotnego obciążenia nie działa (konsument nie może rozliczać VAT).

Wówczas polska firma musi:

1. Zarejestrować się do VAT w kraju nieruchomości,
2. Wystawić fakturę z lokalną stawką VAT tego kraju (np. 19% DE, 21% CZ, 25% SE),
3. Odprowadzić lokalny VAT do tamtejszej skarbówki,
4. Składać lokalne deklaracje VAT (miesięcznie lub kwartalnie).

Przykład 3. Polska firma remontowa pracuje dla osoby fizycznej w Wilnie (remont mieszkania). Miejsce świadczenia: Litwa. Polska firma musi zarejestrować się do litewskiego VAT (PVM mokėtojas), odprowadzić 21% litewski VAT. Usługa nie podlega polskiemu VAT-owi i nie jest ujmowana w polskiej ewidencji.

Dlaczego usług 28e NIE ujmuje się w informacji VAT-UE

Częsty błąd: firmy budowlane wykazują usługi 28e w informacji VAT-UE (część E). To błąd.

Zgodnie z art. 100 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT, obowiązek wykazania w informacji VAT-UE dotyczy tylko usług, dla których miejsce świadczenia ustala się na podstawie art. 28b (zasada ogólna).

Usługi 28e (związane z nieruchomościami) i inne wyjątki (28c — pasażerski transport, 28d — usługi krótkoterminowego wynajmu transportu, 28e, 28f, 28g, 28i, 28j, 28n) nie podlegają wykazaniu w VAT-UE.

Konsekwencja błędu: rozbieżność w systemie VIES (kraj nabywcy nie potwierdzi WNT — bo z jego strony nie powstało WNT), wezwanie do wyjaśnień z polskiej skarbówki, ryzyko kontroli krzyżowej.

Co ujmuje się w polskiej ewidencji VAT:

• Wartość usługi jako „świadczenie usług poza terytorium kraju" — w JPK_V7M w odpowiedniej kolumnie,
• Faktura wystawiona ze stawką „NP" (nie podlega) lub bez VAT (zależnie od formatu programu księgowego),
• Brak wpisu w informacji VAT-UE.

Delegowanie pracowników i formularz A1

Świadczenie usług budowlanych za granicą zwykle wiąże się z wysłaniem polskich pracowników na budowę. To uruchamia obowiązki spoza VAT:

1. Formularz A1 (ZUS). Potwierdzenie podlegania polskiemu systemowi ubezpieczeń społecznych podczas pracy w innym kraju UE. Pracownik z A1 płaci ZUS w Polsce, nie podlega lokalnemu ubezpieczeniu społecznemu kraju delegowania. A1 wystawia ZUS po złożeniu wniosku ZUS-Z (max 24 miesiące jednorazowo).

2. Dyrektywa o delegowaniu pracowników (96/71/WE, znowelizowana 2018/957). Pracownik delegowany ma prawo do minimalnego wynagrodzenia kraju, w którym pracuje (np. niemieckie 12,82 EUR/h Mindestlohn). Pracodawca polski musi zgłosić delegację w lokalnym rejestrze (np. Zoll DE, ARES CZ, BIA NL).

3. Podatek dochodowy. Pracownik delegowany krócej niż 183 dni w roku rozlicza PIT w Polsce. Powyżej 183 dni — zwykle w kraju delegowania (zależnie od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania).

4. Zakład zagraniczny (Permanent Establishment). Jeśli budowa trwa dłużej niż 12 miesięcy (a w niektórych umowach OECD — 6 miesięcy), polska firma utworzyła w danym kraju „zakład" podatkowy (PE). To oznacza obowiązek rejestracji CIT lokalnie i opodatkowania zysku przypadającego na zakład w tym kraju.

Najczęstsze pytania

Potrzebujesz pomocy z rozliczeniem usług budowlanych za granicą?

Zespół Księgowość 365 — Andrzej Szulakowski i Stanislav Ozarchuk — od ponad 5 lat obsługuje przedsiębiorców z całej Polski w zakresie VAT, VAT-UE, transakcji wewnątrzwspólnotowych i KSeF. Pomagamy zarówno czynnym podatnikom VAT, jak i firmom zwolnionym, które rozpoczynają sprzedaż lub zakupy w UE.

Firmy budowlane z Polski świadczące usługi w UE mają z reguły kilka równoczesnych wyzwań: rozliczenie VAT w kraju nieruchomości, podatek dochodowy zakładu zagranicznego (PE), oddelegowanie pracowników z A1, formalności kontrolne. W Księgowość 365 obsługujemy spółki budowlane prowadzące roboty w Niemczech, Holandii i Szwecji — od rejestracji VAT lokalnej po pełną sprawozdawczość.

Umów bezpłatną konsultację   Zobacz usługi

Powiązane artykuły