Baudienstleistungen in der EU 2026
Art. 28e und Leistungsort — Reverse Charge, Registrierung im Ausland
Polnische Baufirmen erbringen zunehmend Leistungen in Deutschland, Belgien, den Niederlanden und Skandinavien. Die Leistungsortregel für Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilien (Art. 28e VAT-Gesetz) unterscheidet sich jedoch von der allgemeinen Regel Art. 28b — das heißt, die Besteuerung erfolgt fast immer im Land der Belegenheit der Immobilie. Wir erklären die Regeln, den Reverse-Charge-Mechanismus und wann eine Registrierung in einem anderen EU-Land erforderlich ist.
Allgemeine Regel (Art. 28b) vs Ausnahme (Art. 28e)
Der Leistungsort entscheidet, in welchem Land die VAT-Pflicht entsteht. Das VAT-Gesetz sieht zwei Hauptmechanismen vor:
Art. 28b — allgemeine Regel (B2B): Leistungsort für einen Steuerzahler ist das Land des Erwerbers. Reverse-Charge-Mechanismus: der Erwerber rechnet VAT bei sich ab, der Lieferant stellt eine Rechnung ohne VAT mit dem Vermerk „reverse charge" aus. Die Transaktion wird in der VAT-EU-Meldung (Teil E) ausgewiesen.
Art. 28e — Ausnahme für Immobilien: Leistungsort für immobilienbezogene Dienstleistungen ist das Land der Belegenheit der Immobilie — unabhängig vom Status des Erwerbers (B2B oder B2C) und unabhängig von dessen Sitz.
Praktischer Unterschied:
- IT-Dienstleistung aus Polen für eine deutsche Gesellschaft — Art. 28b, Land des Erwerbers = Deutschland, Reverse Charge bei der deutschen Gesellschaft, in der polnischen VAT-EU-Meldung als Dienstleistung,
- Baudienstleistung aus Polen auf einer Baustelle in Berlin — Art. 28e, Land der Immobilie = Deutschland, Besteuerung in Deutschland, NICHT in der VAT-EU-Meldung ausgewiesen.
Was „immobilienbezogene Dienstleistungen“ sind
Die Definition in Art. 28e VAT-Gesetz umfasst Dienstleistungen:
- Erbracht durch Sachverständige, Makler im Immobilienverkehr,
- Beherbergung in Hotels und ähnlichen Einrichtungen,
- Nutzung und Verwendung von Immobilien,
- Vorbereitung und Koordinierung von Bauarbeiten — Dienstleistungen von Architekten und Bauaufsicht.
Die EU-Durchführungsverordnung 282/2011 (Art. 31a) präzisiert, dass eine Dienstleistung „immobilienbezogen" ist, wenn sie einen hinreichend direkten Zusammenhang zu einer konkreten Immobilie aufweist. Das bedeutet:
- Sie leitet sich von der Immobilie ab und die Immobilie ist ein zentraler Bestandteil der Dienstleistung,
- Oder sie betrifft eine Änderung des rechtlichen oder physischen Zustands der Immobilie.
Klassische immobilienbezogene Dienstleistungen:
- Erstellung von Bauplänen für ein konkretes Grundstück (Architekt),
- Bauaufsicht vor Ort, Bewachung der Baustelle,
- Errichtung und Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen,
- Bau von Rohrleitungen, Kanalisations-, Gas-, Wassernetzen,
- Erdarbeiten, landwirtschaftliche Arbeiten (Pflügen, Säen, Bewässerung, Düngung),
- Installation von fest eingebauten Systemen (Klimaanlage, Alarmanlagen, Solaranlagen),
- Renovierungen, Modernisierungen, Ausbauarbeiten.
B2B-Status — der Reverse-Charge-Mechanismus
Häufigste Situation: eine polnische Baufirma erbringt Leistungen für einen VAT-Steuerzahler (Unternehmen) in einem anderen EU-Land, an einer Immobilie im selben Land.
Beispiel 1. Polnische Firma „BudPol" erbringt Ausbauarbeiten für die deutsche Gesellschaft „BauBerlin GmbH" an einem Bürogebäude in Berlin. Wert: 50.000 EUR.
Abrechnung:
- Leistungsort: Deutschland (Land der Immobilie, Art. 28e),
- Mechanismus: Reverse Charge — die deutsche Gesellschaft rechnet VAT bei sich ab,
- Die polnische Firma stellt eine Rechnung ohne Betrag und VAT-Satz aus, mit dem Vermerk „Reverse charge — Art. 196 der Richtlinie 2006/112/EG",
- In der polnischen VAT-Erfassung: ausgewiesen als Dienstleistungserbringung außerhalb des Inlands (Spalte in JPK_V7M für Dienstleistungen außerhalb EU/PL),
- NICHT in der VAT-EU-Meldung ausgewiesen (siehe unten).
Die polnische Firma entrichtet keine polnische VAT, sollte sich aber für VAT-EU registrieren (Art. 28b für andere Leistungen ins Ausland) — auch wenn dies für Art. 28e nicht zwingend erforderlich ist.
Was, wenn der Erwerber aus einem anderen Land kommt als die Immobilie
Weniger offensichtliche Situation: der Leistungsempfänger hat seinen Sitz in einem EU-Land, die Immobilie befindet sich in einem dritten Land.
Beispiel 2. Polnische Firma „BudPol" erbringt Leistungen für eine deutsche Gesellschaft, die Arbeiten werden aber an einer Immobilie in Tschechien ausgeführt.
Leistungsort: Tschechien (Land der Immobilie). Zwei Szenarien sind möglich:
Szenario A — die polnische Firma registriert sich in Tschechien:
- Polnische Firma erhält tschechische VAT-Registrierung (DIČ — Daňové identifikační číslo),
- Stellt eine tschechische VAT-Rechnung mit tschechischem Steuersatz aus (21%),
- Entrichtet tschechische VAT an die tschechische Finanzbehörde,
- In der polnischen VAT-Erfassung: nichts — die Transaktion unterliegt nicht der polnischen Besteuerung.
Szenario B — der deutsche Erwerber registriert sich in Tschechien:
- Die deutsche Gesellschaft „BauBerlin" registriert sich für VAT in Tschechien,
- Die polnische Firma stellt eine Rechnung ohne VAT mit Reverse Charge an die deutsche Gesellschaft mit deren tschechischer VAT-Nummer aus,
- Die deutsche Gesellschaft rechnet tschechische VAT bei den tschechischen Behörden ab.
Die Wahl des Szenarios hängt von der Vereinbarung der Parteien ab. Die Registrierung im Ausland für VAT ist ein erheblicher Verwaltungsaufwand (bis 1.000-3.000 EUR pro Jahr + vereidigter Übersetzer) — häufig ist Szenario B wirtschaftlicher.
Dienstleistungen für Privatpersonen (B2C) — Registrierungspflicht
Wenn der Leistungsempfänger eine Privatperson ohne Geschäftstätigkeit ist, funktioniert der Reverse-Charge-Mechanismus nicht (ein Verbraucher kann keine VAT abrechnen).
In diesem Fall muss die polnische Firma:
- Sich für VAT im Land der Immobilie registrieren,
- Eine Rechnung mit dem lokalen VAT-Satz dieses Landes ausstellen (z. B. 19% DE, 21% CZ, 25% SE),
- Die lokale VAT an die dortige Finanzbehörde entrichten,
- Lokale VAT-Erklärungen einreichen (monatlich oder quartalsweise).
Beispiel 3. Polnische Renovierungsfirma arbeitet für eine Privatperson in Vilnius (Wohnungsrenovierung). Leistungsort: Litauen. Die polnische Firma muss sich für litauische VAT (PVM mokėtojas) registrieren und 21% litauische VAT entrichten. Die Dienstleistung unterliegt nicht der polnischen VAT und wird in der polnischen Erfassung nicht ausgewiesen.
Warum Art. 28e-Dienstleistungen NICHT in der VAT-EU-Meldung ausgewiesen werden
Häufiger Fehler: Baufirmen weisen Art. 28e-Dienstleistungen in der VAT-EU-Meldung (Teil E) aus. Das ist falsch.
Gemäß Art. 100 Abs. 1 Pkt. 4 VAT-Gesetz betrifft die Pflicht zur Aufnahme in die VAT-EU-Meldung nur Dienstleistungen, deren Leistungsort nach Art. 28b bestimmt wird (allgemeine Regel).
Dienstleistungen nach Art. 28e (immobilienbezogen) und andere Ausnahmen (Art. 28c — Personenbeförderung, 28d — kurzfristige Vermietung von Beförderungsmitteln, 28e, 28f, 28g, 28i, 28j, 28n) werden NICHT in der VAT-EU-Meldung ausgewiesen.
Folge des Fehlers: Abweichung im VIES-System (das Land des Erwerbers bestätigt keine WNT — weil von seiner Seite keine WNT entstanden ist), Aufforderung zur Erklärung vom polnischen Finanzamt, Risiko von Querprüfungen.
Was in der polnischen VAT-Erfassung ausgewiesen wird:
- Wert der Dienstleistung als „Dienstleistungserbringung außerhalb des Inlands" — in JPK_V7M in der entsprechenden Spalte,
- Rechnung ausgestellt mit dem Satz „NP" (nicht steuerpflichtig) oder ohne VAT (je nach Buchhaltungsprogramm),
- Kein Eintrag in der VAT-EU-Meldung.
Arbeitnehmerentsendung und das Formular A1
Die Erbringung von Baudienstleistungen im Ausland ist in der Regel mit der Entsendung polnischer Arbeitnehmer auf die Baustelle verbunden. Dies löst Verpflichtungen außerhalb der VAT aus:
1. Formular A1 (ZUS). Bestätigung der Unterstellung unter das polnische Sozialversicherungssystem während der Arbeit in einem anderen EU-Land. Ein Arbeitnehmer mit A1 zahlt ZUS in Polen und unterliegt nicht dem lokalen Sozialversicherungssystem des Entsendelands. A1 stellt ZUS auf Antrag (ZUS-Z) aus (max. 24 Monate auf einmal).
2. Entsenderichtlinie (96/71/EG, novelliert 2018/957). Ein entsandter Arbeitnehmer hat Anspruch auf den Mindestlohn des Landes, in dem er arbeitet (z. B. deutscher Mindestlohn 12,82 EUR/h). Der polnische Arbeitgeber muss die Entsendung im lokalen Register melden (z. B. Zoll DE, ARES CZ, BIA NL).
3. Einkommensteuer. Ein für weniger als 183 Tage im Jahr entsandter Arbeitnehmer zahlt PIT in Polen. Bei mehr als 183 Tagen — meist im Entsendeland (abhängig vom Doppelbesteuerungsabkommen).
4. Betriebsstätte (Permanent Establishment). Dauert die Baustelle länger als 12 Monate (in einigen OECD-Abkommen — 6 Monate), hat die polnische Firma in dem Land eine steuerliche „Betriebsstätte" (PE) gegründet. Das bedeutet die Pflicht zur lokalen CIT-Registrierung und Besteuerung des auf die Betriebsstätte entfallenden Gewinns in diesem Land.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich den Reverse-Charge-Mechanismus für eine Baudienstleistung für eine deutsche Privatperson anwenden?
Nein. Der Reverse-Charge-Mechanismus funktioniert ausschließlich B2B — der Erwerber muss VAT-Steuerzahler sein. Eine Privatperson ist kein Steuerzahler, daher muss sich die polnische Firma für deutsche VAT (USt) registrieren und deutsche VAT auf die Dienstleistung entrichten. Keine Ausnahmen.
Ist die Architekturdesign-Dienstleistung für eine deutsche Gesellschaft Art. 28b oder 28e?
Hängt vom Gegenstand ab. Entwurf für ein konkretes Grundstück/Gebäude ist Art. 28e (immobilienbezogen — Land der Immobilie). Allgemeine architektonische Beratung ohne Bezug zu einer konkreten Immobilie ist Art. 28b (Land des Erwerbers). Die Grenze ist fein — im Zweifel beantragen Sie eine Einzelfallauslegung bei der Krajowa Informacja Skarbowa.
Muss ich mich für polnische VAT-EU registrieren, wenn ich nur Art. 28e-Dienstleistungen erbringe?
Formal — nein, wenn dies die einzige Art von EU-Transaktionen ist (Art. 28e erfordert keine VAT-EU-Registrierung). Praktisch — die Registrierung wird empfohlen, weil: a) wenn Sie jemals eine Art. 28b-Dienstleistung für einen EU-Steuerzahler erbringen, benötigen Sie VAT-EU; b) einige Buchhaltungsprogramme erfordern VAT-EU für die Bearbeitung von „NP“-Rechnungen; c) bei einer eventuellen WDT von Baumaterialien in die EU — unbedingt erforderlich.
Ist die Vermietung von Baumaschinen an eine EU-Firma auch Art. 28e?
Nur wenn die Maschinen dauerhaft an einer konkreten Immobilie installiert sind (z. B. ein Turmdrehkran auf einem Bauplatz montiert). Kurzfristige Vermietung mobiler Maschinen (bis 30 Tage) unterliegt Art. 28j — Ort der tatsächlichen Bereitstellung. Langfristige Vermietung (über 30 Tage) unterliegt Art. 28b — Land des Erwerbers.
Was, wenn die Baustelle in Deutschland 8 Monate dauert?
Kürzer als 12 Monate — schafft in der Regel keine Betriebsstätte (PE) im Sinne der CIT. Aber: a) VAT auf die Dienstleistung in Deutschland abgerechnet (Reverse Charge B2B), b) Arbeitnehmer entsandt auf A1 bis zu 24 Monate, c) PIT der Arbeitnehmer weiterhin in Polen (in der Regel unter 183 Tage pro Jahr pro Arbeitnehmer). Wir empfehlen Beratung mit einem Steuerberater vor Start jedes Projekts über 6 Monate.
Brauchen Sie Hilfe bei der Abrechnung von Baudienstleistungen im Ausland?
Baufirmen aus Polen, die in der EU Leistungen erbringen, stehen meist gleichzeitig vor mehreren Herausforderungen: VAT-Abrechnung im Land der Immobilie, Körperschaftsteuer für die Betriebsstätte (PE), Arbeitnehmerentsendung mit A1, Meldepflichten. Bei Księgowość 365 betreuen wir Baufirmen mit Aufträgen in Deutschland, den Niederlanden und Schweden — von der lokalen VAT-Registrierung bis zur vollständigen Berichterstattung.
Für einmalige Projekte bieten wir auch eine Machbarkeitsstudie an — ob Sie sich vor Ort registrieren sollten oder ob der Erwerber sich registriert und Reverse Charge anwendet.
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Marek ist auf Unternehmensfinanzen, internationale Transaktionen, Due Diligence und die Prüfung ausländischer Geschäftspartner spezialisiert.