Строительные услуги в ЕС 2026
ст. 28e и место налогообложения — reverse charge, регистрация в другой стране

Общее правило (ст. 28b) vs исключение (ст. 28e)

Место оказания услуги определяет, в какой стране возникает обязанность по VAT. Закон о VAT предусматривает два основных механизма:

Ст. 28b — общее правило (B2B): местом оказания услуги для плательщика является страна покупателя. Механизм обратного начисления: покупатель рассчитывает VAT у себя, поставщик выставляет счёт без VAT с пометкой „reverse charge”. Транзакция показывается в информации VAT-UE (часть E).

Ст. 28e — исключение для недвижимости: местом оказания услуг, связанных с недвижимостью, является страна расположения недвижимости — независимо от статуса покупателя (B2B или B2C) и независимо от его юридического адреса.

Практическая разница:

• IT-услуга из Польши для немецкой фирмы — ст. 28b, страна покупателя = Германия, reverse charge у немецкой фирмы, в польской VAT-UE как услуга,
• Строительная услуга из Польши на здании в Берлине — ст. 28e, страна недвижимости = Германия, налогообложение в Германии, НЕ показывается в VAT-UE.

Что такое „услуги, связанные с недвижимостью”

Определение в ст. 28e закона о VAT охватывает услуги:

• Оказываемые оценщиками, посредниками по недвижимости,
• Размещение в отелях и подобных объектах,
• Использование и пользование недвижимостью,
• Подготовка и координация строительных работ — услуги архитекторов и строительного надзора.

Регламент 282/2011 (ст. 31a) уточняет, что услуга „связана с недвижимостью”, если имеет достаточно непосредственную связь с конкретной недвижимостью. Это означает:

• Вытекает из недвижимости, и недвижимость является центральным элементом услуги,
• Или касается изменения правового или физического состояния недвижимости.

Классические услуги, связанные с недвижимостью:

• Разработка планов здания для конкретного участка (архитектор),
• Строительный надзор на месте, охрана стройки,
• Возведение и демонтаж зданий и частей зданий,
• Строительство трубопроводов, канализационных, газовых, водных сетей,
• Земельные работы, сельскохозяйственные (пахота, посев, орошение, удобрение),
• Установка встроенных систем (кондиционеры, сигнализации, солнечные панели),
• Ремонты, модернизации, отделка.

Статус B2B — механизм обратного начисления

Самая частая ситуация: польская строительная фирма оказывает услуги плательщику VAT (фирме) в другой стране ЕС, на недвижимости в той же стране.

Пример 1. Польская фирма „BudPol” выполняет отделочные работы для немецкой компании „BauBerlin GmbH” в офисном здании в Берлине. Стоимость: 50 000 EUR.

Расчёт:

1. Место оказания: Германия (страна недвижимости, ст. 28e),
2. Механизм: обратное начисление — немецкая фирма рассчитывает VAT у себя,
3. Польская фирма выставляет счёт без суммы и ставки VAT, с пометкой „Reverse charge — ст. 196 директивы 2006/112/WE” или „odwrotne obciążenie”,
4. В польском учёте VAT: показывается как оказание услуг вне территории страны (столбец в JPK_V7M для услуг вне ЕС/PL),
5. НЕ показывается в информации VAT-UE (см. ниже).

Польская фирма не уплачивает польский VAT, но должна зарегистрироваться к VAT-UE (ст. 28b для других услуг за рубеж) — хотя для ст. 28e это не является абсолютным требованием.

Что если покупатель из другой страны, чем недвижимость

Менее очевидная ситуация: получатель услуги имеет юридический адрес в одной стране ЕС, а недвижимость находится в третьей стране.

Пример 2. Польская фирма „BudPol” оказывает услуги немецкой фирме, но работы выполняются на недвижимости в Чехии.

Место оказания: Чехия (страна недвижимости). Возможны два сценария:

Сценарий A — польская фирма регистрируется в Чехии:

• Польская фирма получает регистрацию VAT в Чехии (DIČ — Daňové identifikační číslo),
• Выставляет чешский счёт VAT с чешской ставкой (21%),
• Уплачивает чешский VAT в чешскую налоговую,
• В польском учёте VAT: ничего — транзакция не подлежит польскому налогообложению.

Сценарий B — немецкий покупатель регистрируется в Чехии:

• Немецкая фирма „BauBerlin” регистрируется к VAT в Чехии,
• Польская фирма выставляет счёт без VAT с reverse charge в пользу немецкой фирмы с чешским номером VAT,
• Немецкая фирма рассчитывает чешский VAT у чешских органов.

Выбор сценария зависит от договора сторон. Регистрация в чужой стране VAT — это существенная административная стоимость (до 1000-3000 EUR в год + присяжный переводчик) — часто более выгодным является сценарий B.

Услуги для физических лиц (B2C) — обязанность регистрации

Когда получатель услуги — это физическое лицо, не ведущее деятельности, механизм обратного начисления не действует (потребитель не может рассчитывать VAT).

Тогда польская фирма должна:

1. Зарегистрироваться к VAT в стране недвижимости,
2. Выставить счёт с локальной ставкой VAT этой страны (например, 19% DE, 21% CZ, 25% SE),
3. Уплатить локальный VAT в тамошнюю налоговую,
4. Подавать локальные декларации VAT (ежемесячно или поквартально).

Пример 3. Польская ремонтная фирма работает для физического лица в Вильнюсе (ремонт квартиры). Место оказания: Литва. Польская фирма должна зарегистрироваться к литовскому VAT (PVM mokėtojas), уплатить 21% литовский VAT. Услуга не подлежит польскому VAT и не показывается в польском учёте.

Почему услуг ст. 28e НЕ показываем в информации VAT-UE

Частая ошибка: строительные фирмы показывают услуги ст. 28e в информации VAT-UE (часть E). Это ошибка.

Согласно ст. 100 п. 1 пп. 4 закона о VAT, обязанность показа в информации VAT-UE касается только услуг, для которых место оказания устанавливается на основе ст. 28b (общее правило).

Услуги ст. 28e (связанные с недвижимостью) и другие исключения (ст. 28c — пассажирский транспорт, 28d — краткосрочная аренда транспорта, 28e, 28f, 28g, 28i, 28j, 28n) не подлежат показу в VAT-UE.

Последствие ошибки: расхождение в системе VIES (страна покупателя не подтвердит WNT — потому что у него не возникло WNT), вызов на объяснения с польской налоговой, риск перекрёстного контроля.

Что показывается в польском учёте VAT:

• Стоимость услуги как „оказание услуг вне территории страны” — в JPK_V7M в соответствующем столбце,
• Счёт выставлен со ставкой „NP” (не подлежит) или без VAT (в зависимости от программы),
• Отсутствие записи в информации VAT-UE.

Командирование работников и формуляр A1

Оказание строительных услуг за рубежом обычно связано с отправкой польских работников на стройку. Это запускает обязанности вне VAT:

1. Формуляр A1 (ZUS). Подтверждение подчинения польской системе социального страхования во время работы в другой стране ЕС. Работник с A1 уплачивает ZUS в Польше, не подлежит локальному социальному страхованию страны командирования. A1 выдаёт ZUS после подачи заявления ZUS-Z (макс. 24 месяца единовременно).

2. Директива о командировании работников (96/71/WE, новеллизированная 2018/957). Командированный работник имеет право на минимальную заработную плату страны, в которой работает (например, немецкий Mindestlohn 12,82 EUR/час). Польский работодатель должен зарегистрировать командирование в локальном реестре (например, Zoll DE, ARES CZ, BIA NL).

3. Налог на доходы. Работник, командированный короче 183 дней в год, рассчитывает PIT в Польше. Свыше 183 дней — обычно в стране командирования (в зависимости от договора об избежании двойного налогообложения).

4. Зарубежное представительство (Permanent Establishment). Если строительство длится более 12 месяцев (а в некоторых договорах OECD — 6 месяцев), польская фирма создала в данной стране налоговое „представительство” (PE). Это означает обязанность локальной регистрации CIT и налогообложения прибыли, приходящейся на представительство в этой стране.

Часто задаваемые вопросы

Нужна помощь с расчётом строительных услуг за рубежом?

Строительные фирмы из Польши, оказывающие услуги в ЕС, обычно имеют несколько одновременных вызовов: расчёт VAT в стране недвижимости, налог на прибыль зарубежного представительства (PE), командирование работников с A1, контрольные формальности. В Księgowość 365 обслуживаем строительные фирмы, ведущие работы в Германии, Нидерландах и Швеции — от регистрации локального VAT до полной отчётности.

Для разовых проектов также предлагаем студию целесообразности — стоит ли регистрироваться локально, или чтобы покупатель зарегистрировался и применил reverse charge.

Записаться на бесплатную консультацию   Посмотреть услуги

Похожие статьи