Будівельні послуги в ЄС 2026
ст. 28e і місце оподаткування — reverse charge, реєстрація в іншій країні

Загальне правило (ст. 28b) vs виняток (ст. 28e)

Місце надання послуги визначає, в якій країні виникає обов'язок з VAT. Закон про VAT передбачає два основні механізми:

Ст. 28b — загальне правило (B2B): місцем надання послуги для платника є країна покупця. Механізм зворотного нарахування: покупець розраховує VAT у себе, постачальник виставляє рахунок без VAT з приміткою „reverse charge”. Транзакція показується в інформації VAT-UE (частина E).

Ст. 28e — виняток для нерухомості: місцем надання послуг, пов'язаних з нерухомістю, є країна розташування нерухомості — незалежно від статусу покупця (B2B чи B2C) і незалежно від його юридичної адреси.

Практична різниця:

• IT-послуга з Польщі для німецької фірми — ст. 28b, країна покупця = Німеччина, reverse charge у німецької фірми, у польській VAT-UE як послуга,
• Будівельна послуга з Польщі на будівлі в Берліні — ст. 28e, країна нерухомості = Німеччина, оподаткування в Німеччині, НЕ показується в VAT-UE.

Що таке „послуги, пов'язані з нерухомістю”

Визначення у ст. 28e закону про VAT охоплює послуги:

• Надані оцінювачами, посередниками з нерухомості,
• Поселення в готелях та подібних об'єктах,
• Використання та користування нерухомістю,
• Підготовка та координація будівельних робіт — послуги архітекторів та будівельного нагляду.

Регламент 282/2011 (ст. 31a) уточнює, що послуга „пов'язана з нерухомістю”, якщо має достатньо безпосередній зв'язок з конкретною нерухомістю. Це означає:

• Випливає з нерухомості, і нерухомість є центральним елементом послуги,
• Або стосується зміни правового чи фізичного стану нерухомості.

Класичні послуги, пов'язані з нерухомістю:

• Розробка планів будівлі для конкретної ділянки (архітектор),
• Будівельний нагляд на місці, охорона будівлі,
• Зведення та демонтаж будівель та частин будівель,
• Будівництво трубопроводів, каналізаційних, газових, водних мереж,
• Земельні роботи, сільськогосподарські (оранка, сіяння, зрошення, удобрення),
• Встановлення вбудованих систем (кондиціонери, сигналізації, сонячні панелі),
• Ремонти, модернізації, оздоблення.

Статус B2B — механізм зворотного нарахування

Найчастіша ситуація: польська будівельна фірма надає послуги платнику VAT (фірмі) в іншій країні ЄС, на нерухомості в тій же країні.

Приклад 1. Польська фірма „BudPol” виконує оздоблювальні роботи для німецької компанії „BauBerlin GmbH” у офісній будівлі в Берліні. Вартість: 50 000 EUR.

Розрахунок:

1. Місце надання: Німеччина (країна нерухомості, ст. 28e),
2. Механізм: зворотне нарахування — німецька фірма розраховує VAT у себе,
3. Польська фірма виставляє рахунок без суми та ставки VAT, з приміткою „Reverse charge — ст. 196 директиви 2006/112/WE” або „odwrotne obciążenie”,
4. У польському обліку VAT: показується як надання послуг поза територією країни (стовпець в JPK_V7M для послуг поза ЄС/PL),
5. НЕ показується в інформації VAT-UE (див. нижче).

Польська фірма не сплачує польський VAT, але повинна зареєструватись до VAT-UE (ст. 28b для інших послуг за кордон) — хоча для ст. 28e це не є абсолютною вимогою.

Що якщо покупець з іншої країни, ніж нерухомість

Менш очевидна ситуація: отримувач послуги має юридичну адресу в одній країні ЄС, а нерухомість знаходиться у третій країні.

Приклад 2. Польська фірма „BudPol” надає послуги німецькій фірмі, але роботи виконуються на нерухомості в Чехії.

Місце надання: Чехія (країна нерухомості). Можливі два сценарії:

Сценарій A — польська фірма реєструється в Чехії:

• Польська фірма отримує реєстрацію VAT в Чехії (DIČ — Daňové identifikační číslo),
• Виставляє чеський рахунок VAT з чеською ставкою (21%),
• Сплачує чеський VAT до чеської податкової,
• У польському обліку VAT: нічого — транзакція не підлягає польському оподаткуванню.

Сценарій B — німецький покупець реєструється в Чехії:

• Німецька фірма „BauBerlin” реєструється до VAT в Чехії,
• Польська фірма виставляє рахунок без VAT з reverse charge на користь німецької фірми з чеським номером VAT,
• Німецька фірма розраховує чеський VAT у чеських органах.

Вибір сценарію залежить від договору сторін. Реєстрація в чужій країні VAT — це істотна адміністративна вартість (до 1000-3000 EUR на рік + присяжний перекладач) — часто більш вигідним є сценарій B.

Послуги для фізичних осіб (B2C) — обов'язок реєстрації

Коли отримувач послуги — це фізична особа, що не веде діяльності, механізм зворотного нарахування не діє (споживач не може розраховувати VAT).

Тоді польська фірма повинна:

1. Зареєструватись до VAT у країні нерухомості,
2. Виставити рахунок з локальною ставкою VAT цієї країни (наприклад, 19% DE, 21% CZ, 25% SE),
3. Сплатити локальний VAT до тамтешньої податкової,
4. Подавати локальні декларації VAT (щомісяця або щокварталу).

Приклад 3. Польська ремонтна фірма працює для фізичної особи у Вільнюсі (ремонт квартири). Місце надання: Литва. Польська фірма повинна зареєструватись до литовського VAT (PVM mokėtojas), сплатити 21% литовський VAT. Послуга не підлягає польському VAT і не показується в польському обліку.

Чому послуг ст. 28e НЕ показуємо в інформації VAT-UE

Часта помилка: будівельні фірми показують послуги ст. 28e в інформації VAT-UE (частина E). Це помилка.

Згідно зі ст. 100 п. 1 пп. 4 закону про VAT, обов'язок показання в інформації VAT-UE стосується лише послуг, для яких місце надання встановлюється на підставі ст. 28b (загальне правило).

Послуги ст. 28e (пов'язані з нерухомістю) та інші винятки (ст. 28c — пасажирський транспорт, 28d — короткострокова оренда транспорту, 28e, 28f, 28g, 28i, 28j, 28n) не підлягають показанню в VAT-UE.

Наслідок помилки: розбіжність у системі VIES (країна покупця не підтвердить WNT — бо з його боку не виникло WNT), виклик до пояснень з польської податкової, ризик перехресного контролю.

Що показується в польському обліку VAT:

• Вартість послуги як „надання послуг поза територією країни” — в JPK_V7M у відповідному стовпці,
• Рахунок виставлений зі ставкою „NP” (не підлягає) або без VAT (залежно від програмного забезпечення),
• Брак запису в інформації VAT-UE.

Відрядження працівників та формуляр A1

Надання будівельних послуг за кордоном зазвичай пов'язане з відправленням польських працівників на будівництво. Це запускає обов'язки поза VAT:

1. Формуляр A1 (ZUS). Підтвердження підлягання польській системі соціального страхування під час роботи в іншій країні ЄС. Працівник з A1 сплачує ZUS у Польщі, не підлягає локальному соціальному страхуванню країни відрядження. A1 видає ZUS після подання заяви ZUS-Z (макс. 24 місяці одноразово).

2. Директива про відрядження працівників (96/71/WE, новелізована 2018/957). Відряджений працівник має право на мінімальну заробітну плату країни, в якій працює (наприклад, німецький Mindestlohn 12,82 EUR/год). Польський роботодавець повинен зареєструвати відрядження в локальному реєстрі (наприклад, Zoll DE, ARES CZ, BIA NL).

3. Податок на доходи. Працівник, відряджений коротше ніж 183 дні на рік, розраховує PIT у Польщі. Понад 183 дні — зазвичай у країні відрядження (залежно від договору про уникнення подвійного оподаткування).

4. Зарубіжне представництво (Permanent Establishment). Якщо будівництво триває довше ніж 12 місяців (а в деяких договорах OECD — 6 місяців), польська фірма створила в даній країні податкове „представництво” (PE). Це означає обов'язок локальної реєстрації CIT та оподаткування прибутку, що припадає на представництво в цій країні.

Найчастіші питання

Потрібна допомога з розрахунком будівельних послуг за кордоном?

Будівельні фірми з Польщі, що надають послуги в ЄС, зазвичай мають кілька одночасних викликів: розрахунок VAT в країні нерухомості, податок на прибуток зарубіжного представництва (PE), відрядження працівників з A1, контрольні формальності. У Księgowość 365 обслуговуємо будівельні фірми, що ведуть роботи в Німеччині, Нідерландах та Швеції — від реєстрації локального VAT до повної звітності.

Для разових проєктів також пропонуємо студію доцільності — чи варто зареєструватись локально, чи щоб покупець зареєструвався і застосував reverse charge.

Записатися на безкоштовну консультацію   Подивитись послуги

Пов'язані статті